发布日期 2020-07-31

开始了!深圳、南京、宁波、东莞,刚需的机会来了!

原标题:开始了!深圳、南京、宁波、东莞,刚需的机会来了!

作者:二鸣 来源:功夫财经

最近一段时间的房地产市场,可以说非常热闹了。

房价持续上涨是一方面,国务院也召开了一场专属于房地产的座谈会,而这一轮房价上涨比较快的几个城市,从深圳开始,南京,宁波,东莞等都逐渐加强了调控,楼市调控终于出现了转向。

面对市场的变化,乐观的人认为市场热火终于要被压制,到了上车的好机会。

而悲观者则认为现在房价已经很高了,现在上车的话已经是高位接盘,只能在等待下一轮行情。

那么从现在的市场行情来看,刚需还有机会吗

01

刚需买房的两堵墙

生活中,我们会经常遇到一些我们以为很了解,但是却与专业认知出现偏差的事情。比如“刚需”这个词,你可能认为自己已经非常了解了,并且不屑地表示,“不就是那些还没买房,但是准备买房的人吗?”

这句话只能算说对了一半。

近些年,随着国家逐渐加强对房地产市场的调控,许多城市都设置了一些购房门槛,比如限购、限贷、限售、限价等政策,尤其是一线城市,这个门槛可能设置的会更高。

在这些地方买房不光是要有想法,更要看你有没有资格,有没有首付的能力。

所以什么才是真正的刚需,是那些想在城市安家,可是还没有买房,不过手里有购房资格,有足够的首付,并且有每月还月供的能力,这些能买房,但是还没有买房的一群人,才是实实在在的刚需。

不过在一些热门的城市,和刚需竞争的是那些经验丰富的投资客,他们拥有更加充裕的资金,并且能熟练打通买房的各个环节,由于一些优质项目供应有限,所以投资客的挤压,刚需买房实际上是一个很困难的事。

另外一方面,在买房过程中,除了房价外,还有一系列的隐形成本,比如购房资格,开发商捂盘,捆绑销售,茶水费,摇号认筹前冻资等等各种阻碍你购房的因素,其实这些还可以有另一个名字—“楼市乱象”。

楼市存在的种种乱象,往往就是压垮刚需的最后一根稻草。

西南财经大学曾经发布过一组数据,2018年三季度,从全国城镇家庭新购房的目的来看,投资用途占58.2%,改善需求占26.7%,而首次购房的刚需仅占15.1%。

刚需买房遇到的这两堵墙,几乎扼杀了市场上大部分刚需。

02

房地产座谈会关注楼市乱象

7月24日国务院牵头,召开了一次房地产工作座谈会,这次座谈会上邀请了北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市参加。

这10个城市也非常具有指向性,北京、长沙是楼市调控的“模范生”,房价已经多年不涨。

剩下的这些城市就是最近房价上涨比较快的“后进生”。

这场座谈会后,有许多人认为这是上层发出要管控房价上涨的信号。但是我个人认为这个想法可能有点言重了。

会议上重申了“房住不炒”,“稳房价、稳地价、稳预期”,这些并不让人意外,除此之外,这次会议上还重点提到了“高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题”,这才是这场座谈会最需要关注的点。

那什么是新情况新问题呢?是房价上涨吗?

可是现在房价上涨的都集中在这几个重点城市,从全国来看房价上涨的幅度还十分有限。

同时,今年为了防疫央行释放了很多流动性,这必然会导致房价出现上涨。所以这些并不是房地产市场出现的新情况新问题。

读这些会议内容一定要读全,一定不能通过一句话或一个词来理解内容,这就容易造成对会议的曲解。

我们看会议上关于新问题的全面表述:

韩正强调,要坚持问题导向,高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题,时刻绷紧房地产调控这根弦,坚定不移推进落实好长效机制。

要全面落实城市政府主体责任,发现问题要快速反应和处置,及时采取有针对性的政策措施。

要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场。

要加强市场监测,对市场异动及时提示、指导和预警,精准分析市场形势。

要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系,定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况,接受社会监督。

要发挥财税政策作用,有效调节住房需求。要持续整治房地产市场乱象,依法有效查处违法违规行为。

要做好住房保障工作,因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造,着力解决城市新市民和年轻人住房问题。

房地产市场当前出现的新问题,会议表述已经十分清楚了,“防止资金违规流入房地产市场”、“市场异动”,“住房需求”等。

这也正好和当前现实情况相呼应,今年随着疫情得到控制,房地产市场重启后,出现了一系列的问题。

比如深圳经营贷违规流入房地产市场,二手房房东故意抬高挂牌价、一些热点城市房地产供应不足,市场打新情绪高涨,万人摇现象屡屡出现,而这些房地产乱象也频频登上热搜,引发舆论的强烈关注。

这次座谈会的重点,就是要各地解决这些楼市乱象。会议最后也提到了“着力解决城市新市民和年轻人住房问题。”

所以各位刚需朋友不要怕,高层已经看到了刚需买房的难处,一些刚需买房特别困难的城市,也正在出台政策解决这个问题。

03

各地出台政策鼓励刚需入场

上一周,全国很多地方密集出台了一些楼市新政,我们借用专业证券公司的整理,先来大致看一下这些城市的具体政策。

可以看到出台政策的这些城市,除了长春是放松限售政策,属于调控放松之外,其它城市都在一定程度上收紧了楼市调控。

尤其是南京,东莞出台新政后,市场出现了一些悲观的声音,认为房地产调控政策要全面转向,政府要打击房价上涨的行为。

大家看待问题要有自己的思路。

南京,东莞收紧调控政策不假,但从这些政策来看,并没有很严厉的管控市场,而基本都是一些比较温和的政策,甚至有些方面在鼓励刚需入场。

比如,南京这次就对“离婚买房”作出了新的规定,离婚2年内购买商品房的,拥有购房套数按照离婚前家庭总套数计算,这一条是明显打击假离婚炒房。

同时还有就是新开盘的项目不低于30%的比例,保障无房家庭刚需。这是实实在在的鼓励刚需入场啊。

东莞的政策主要是抬高了购房门槛,外地户籍购买首套房,需要1年以上社保,买2套需要2年以上社保,第3套房限购,并且取得不动产证3年后,才能上市交易。

抬高购房门槛,可以有效限制投资性需求,为刚需买房腾出空间。

除了东莞和南京之外,其他城市也出台了一些小政策,只不过关注度没有这么高。比如宁波市六区无房家庭可以优先认购商品房;

深圳宝安区年内新开工及筹集保障房1.5万套,青岛对新房交付新规征求意见,购房人有权暂缓或者拒收房屋。

这些政策都是在为刚需购房保驾护航啊。

04

房价还在上涨,刚需适合进场吗?

房价上涨依然是现在房地产最大的趋势,7月27日,易居研究院发布百城房价报告,2020年上半年,全国100个城市新建商品住宅均价15595元/平方米,同比上涨10.09%。

虽然今年二季度以来累计房价同比涨幅曲线在持续下行,但是房价没有绝对下跌,涨幅依然位于两位数的水平。

房价还在上涨,那对于许多城市的刚需来说现在还能进场吗?

很多人认为,刚需买房应该在房价低谷期买,这个道理当然没有错,但问题在于让很多刚需意识到要买房的时候,其实房价已经涨上来了。

在房价低谷买到房子,实在是一个碰运气的事。

其实买房能够买房价刚上涨时间,就已经是非常幸运的事情了。

这里要提到一个“甘蔗吃中段”理论,吃甘蔗的同学,大家都有这样的体会,甘蔗的头部可能非常甜,但是却太硬了,不好嚼,甘蔗的尾部,口感不好,而且也不甜了。

只有甘蔗的中间部分才是最好吃的。

其实买房也是这个道理,房价还在低谷期间,可能对于刚需来说,很难判断出即将启动的行情,而当这一轮行情即将结束,房价也已经上涨到高位,而且马上要进入盘整了,这时候也不适合再进场。

只有在房价已经出现涨幅,而且行情还在持续,这个阶段买房其实是最合适的,而且也是最容易把握住的。

对于当前的房地产市场就要区分来看了,目前,全国大部分城市房价还在启动阶段,这时候入场其实是非常合适的。

但是像深圳,东莞这样已经暴涨过的城市,房价马上进入盘整期,现在已经不适合入场了。

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